Este año mostró signos de agotamiento el modelo basado en la construcción como refugio para el ahorro. Surgió con gran fuerza el mercado de oficinas, y sigue sin solución el déficit de acceso de la clase media al crédito bancario.
por ARIEL HENDLER
En general, la tendencia que la industria del real estate había previsto un año atrás para 2007 se cumplió: hubo un amesetamiento del mercado y se retrajeron las ventas en el rubro viviendas, aunque sin llegar a encender una verdadera luz de alarma. "Hasta ahora veníamos creciendo a un ritmo muy acelerado y se vendía todo muy fácilmente porque se veía al ladrillo como refugio para el ahorro. Pero ahora el mercado se volvió más selectivo y funcionan bien sólo los proyectos mejor concebidos y ubicados", opina Marcelo Alexander, director ejecutivo de la consultora RED.
Entre los bendecidos se encuentran los emprendimientos destinados al sector de mayor poder adquisitivo, incluido un porcentaje de compradores extranjeros que oscila entre el 25 y 30%, según coinciden todos los desarrolladores consultados. "La demanda en este segmento sigue siendo fuerte, pero cada vez más exige que los productos tengan una gran diferenciación para poder ser exitosos", aclara Susana Giovinazzo, gerente comercial de la desarrolladora Raghsa, que a principios de 2008 entregará la última torre de Le Parc Puerto Madero, ya totalmente vendida, y continuará con el desarrollo de Le Parc Figueroa Alcorta.
Que el mercado de viviendas de alta gama sigue evolucionando lo demostró el lanzamiento de Zencity, en el Dique 1 de Puerto Madero, un emprendimiento para el que se asociaron las desarrolladoras Vizora (del banco Macro) y Fernández Prieto. Consiste en cuatro edificios de viviendas y uno de oficinas, alrededor de un parque central "zen", con vegetación, agua y cascadas. Las unidades —que cuentan con balcones terraza de 80 m2— se están comercializando a precios entre 2.800 y 3.200 US$/m2.
En cambio, en los rubros más postergados y de los que más se esperaba el despegue, las expectativas se vieron frustradas en gran medida. Sobre todo en lo que hace a la vivienda para la clase media, un público que requiere necesariamente del acceso al crédito hipotecario. "No pasó nada y nada hace prever que en 2008 vaya a ser distinto", sintetiza Iuri Izrastzoff (hijo), titular de la inmobiliaria que lleva su apellido. "Los compradores siguen siendo los que cambian de casa, los que se enriquecieron con la actividad agropecuaria y los extranjeros", agrega.
Esta circunstancia llevó a algunos desarrolladores a implementar sus propias estrategias de financiación para estimular las ventas. En especial, el caso poco conocido (al menos en Buenos Aires) de Ecipsa, firma con base en Córdoba, que lanzó un virtual "plan de vivienda" bautizado Natania, que prevé construir 1.000 casas de 70 m2, agrupadas en barrios, como ya lo viene haciendo en la región de Cuyo. "Lo financiamos nosotros y securitizamos la cartera hipotecaria, así que de hecho nos transformamos en un mini banco hipotecario", explica su titular, Jaime Garbarsky.
A una escala menor, otras desarrolladoras también lanzaron proyectos para los que ofrecen financiación propia y planes de pago sumamente favorables, como Baresa con La Morenita, en el barrio porteño de Montserrat. O garantizando precios fijos, como War Construcciones con Country en la Ciudad, en Núñez, o Dypsa y Eidico con las dos torres Row, de 30 pisos cada una, en el centro de Tigre. Se trata, en todos los casos, de proyectos con un buen nivel de amenities, pero ubicados en zonas donde el valor de la tierra es sensiblemente menor que en las zonas más buscadas.
Trabajo de oficina. Seguramente, 2007 será recordado como el año en que el rubro de las oficinas premium —producto para el que existe una fortísima demanda generada por la reactivación de la actividad económica— despertó de un letargo de un lustro. Sólo en la zona norte del Gran Buenos Aires los proyectos anunciados sumarán más de 250.000 m2 de "alfombra" al mercado, según estimaciones de la consultora RED.
Se destaca por su envergadura el complejo Urbana, en Vicente López, desarrollada por Rukan —la herramienta inmobiliaria del fondo Pegasus—, con proyecto de Mario Roberto Alvarez, que tendrá 50.000 m2 de superficie de trabajo, que demandará una inversión de US$ 50 millones. En tanto, para 2008 se espera el anuncio de Madero Office, a cargo de Raghsa, con 63.000 m2 en el dique 4 de Puerto Madero, también proyectado por Alvarez.
A diferencia de la vivienda, el rubro de oficinas no es de venta sino de renta, y por eso supone un ciclo largo. Esto no molesta a los inversores institucionales como Pegasus (asociado al fondo de inversión estadounidense Merryl Lynch), pero es inusual para los chicos y medianos. Que pueda atraerlos "significaría que el mercado está maduro y no se basa en una única oportunidad de negocios", opina Alexander.
El fenómeno empieza a tener alcance nacional. En Córdoba capital ya se inició la construcción del complejo de usos múltiples Capitalinas en la ribera del Suquía, a cargo de Tecnic (ligada a la constructora Texinco) y la cordobesa GNI, con una inversión inicial de US$ 13 millones, cuya primera etapa corresponde a dos edificios de oficinas AAA. Y en el centro de la ciudad ya se encuentra avanzada la llamada Torre de Negocios, de diez pisos, desarrollada por un fideicomiso.
Marca registrada. En el rubro hotelero —en ascenso desde 2003—, la mayor novedad fue el anuncio de dos proyectos de "residencias con marca", es decir, departamentos que comparten el nombre y los servicios de un hotel cinco estrellas, y que se erigirán justo en los extremos norte y sur de Puerto Madero. G & D y el Grupo Farallón concretaron una alianza con Hilton para que el proyectado hotel del complejo +5411 Juana Manso Boulevard, en el Dique 1, con 196 habitaciones y 350 apartamentos, lleven la marca Conrad Buenos Aires.
En tanto, en el predio donde todavía funciona la disco Opera Bay, en el Dique 4, se levantará un hotel Saint Regis, marca de lujo de la cadena Starwood (Sheraton), que demandará una inversión de US$ 70 millones a cargo de Libra Group, un fondo de inversión de capitales griegos. Un detalle: será la primera demolición en el nuevo barrio porteño. Y, aunque todavía sin anuncio oficial, trascendió que la desarrolladora Newside concretará un acuerdo similar con otra cadena para su complejo Madero Harbour, también en el Dique 1.
También se acordó el desembarco en Córdoba de la cadena sueca Radisson, que operará el hotel cinco estrellas del ya mencionado complejo Capitalinas, con 200 habitaciones y un sistema de condo-hotel, lo cual significa que se adquiere una habitación para cederlo al establecimiento a cambio de una renta. Básicamente todos estos esquemas permiten al desarrollador financiar la construcción del hotel con la venta de unidades. En cambio, siguiendo un modelo más tradicional, a mediados de 2008 empezará la construcción de la tercera torre Renoir, que será destinada a un hotel de la marca Alvear.
Inflación proyectada. Otro de los fenómenos que afectó al negocio del real estate este año que finaliza fue el incremento sostenido en los precios de la tierra y los costos de la construcción. "Lamentablemente no se percibe un cambio de tendencia en ese sentido para el próximo año", advierte Giovinazzo. Por su parte, Alejandro Aizerstein, socio de la desarrolladora KAS, asegura que la inflación real es "del 30% en materiales", y que se proyecta una "del 15 o 20%" en la mano de obra. "Con estos costos, y sin la posibilidad de subir demasiado los precios de venta, va a quedar en pie sólo el segmento de mayor poder adquisitivo", advierte.
Critica, además, los constantes cambios de reglas de juego en la ciudad de Buenos Aires, motivados por las protestas vecinales. "Un termómetro para medir las consecuencias de esto es que los propietarios de terrenos antes los ofrecían en venta, y ahora en permuta por unidades porque nadie se anima a invertir", señala.
Giovinazzo opina que la incertidumbre generada por las elecciones presidenciales también influyó en la demanda, en forma negativa o positiva según el momento. "Un mes o mes y medio antes los compradores se mostraban muy cautelosos y el nivel de operaciones descendió, pero inmediatamente después el mercado se reactivó y se pudieron concretar cantidades importantes de operaciones", asegura.
Ya sin tantas incertidumbres, esperan la señal de largada las 11 torres Puertas de Agronomía, anunciadas en 2006 por Promenade, y varios otros.
